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さくらソーシャルレンディング" Official blog

あなたの投資が地方を元気にする"地方創生型ソーシャルレンディング

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不動産買取再販事業への募集案件について

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こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
6月に入り「さくら九州セレクトファンド9号~20号」をリリースしました。そして、多くの投資家様から支持をいただき、以下の通りで進行しています。
 
「9号~12号」は熊本市内の区分所有マンション物件→満額募集終了
「13号~16号」は長崎市内の戸建物件→満額募集終了
「17号~20号」は福岡市内の区分所有マンション物件→現在募集中!
 
さてお話は変りますが、今回は、さくらソーシャルレンディングの関連事業社であるB社の区分所有マンション・一戸建物件の「買取再販」事業についてお知らせします。これまではB社では買取再販事業社への買取資金の融資を行っていましたが、ようやく6月から自社で買取再販を事業の柱として行う体制になりました。物件買取エリアは福岡・熊本・大分・長崎を中心に、ファミリー向け区分所有マンションと一戸建を買取物件として、25~45才の子育て世代のファミリーを再販顧客ターゲットとして買取を強化しています。
 
この25~45才の子育て世代のファミリーの求めるニーズは、じつは「価格」と同様、あるいはそれ以上に「学校区」を重要視される傾向があります。「子育てをする親」としては、子供の学校区は物件購入における意思決定に大きな影響を与えます。検討する物件が地方でも人気の学校区にあり、「子育てをする親」が子供に通わせたい学校の周辺の物件を仕入れることができれば「付加価値がある物件」として販売活動はスムーズです。
 
買取目線価格はおおよそ1,500万円~2,200万円前後、リノベーション後の再販価格は2,000万円~2,700万円の価格帯です。この価格帯であれば賃貸で住むより購入した方がお得と感じられる価格帯です。B社は物件を仕入れた後、リノベーションを行い、再販するまでに約6カ月以内に完了するようなスケジュールで行っています。単一の販売利益は薄利ですが、回転率と取扱件数を多くすることで十分利益を確保できる事業として確立しつつあります。
 
さくらソーシャルレンディングでは、B社の物件仕入資金を投資家の皆さまから募集をしています。事業社B社に貸付る場合、物件の担保を一順位設定し、尚且つ物件評価にある一定の掛け目を入れて融資します。あくまでも買取資金の一部を調達する資金計画であり、リノベーションコストはB社の自己資金で行います。
 
当案件のリスクを考えるとすれば、物件が6カ月以内に販売できなかった場合ですが、その場合も販売価格を下げて再度営業をかけますが、状況によっては買取った価格で売却し元本の回収を優先して販売を行います。
 
さくらソーシャルレンディングでは、B社の不動産の買取再販における資金の募集は、定期的な案件としてリリースを予定しており、期間6カ月(早期返済あり)、利率は6.5~7%を予定しています。安定的な運用をお考えの投資家の皆さまにはお勧めな案件ですので、ご検討よろしくお願いいたします!
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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伊勢志摩の地方創生リポート②

 伊勢志摩の地方創生リポート
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
前回に引き続き、今回も伊勢志摩の地方創生レポートをお伝えします。前回の伊勢志摩の概略に続き、今回は具体的に何ができるのかをお伝えします。
 
さて志摩半島一帯は、1946年に伊勢志摩国立公園として指定されました。その伊勢志摩国立公園内にある英虞湾賢島は、真珠養殖業の発祥の地として100年以上も前から養殖業が行われ、高度成長期には島全体も大いに賑わい「宝石の島」と呼ばれたそうです。しかし、昭和50年代から平成にかけて真珠を扱う産業は大きく衰退しました。その原因は、養殖真珠技術の普及により海外で大量に養殖されたことで、取引価格が暴落したこと。またこの地域の海水汚染による真珠貝の死滅などで多くの真珠生産者がダメージを受け、産業としての規模が小さくなったことです。そして現在は、生産規模を縮小し家族経営で養殖真珠の生産を継続しているのが現状のようです。
 
この英虞湾は昔から真珠の養殖で盛んだった穏やかな海に囲まれた場所であり、真珠の養殖業としてとらえる場所から、自然資源を活かした場所として着目できれば、改めて地域の活性化につながるではないかという有志の方々もいます。自治体もまた新たな観光振興策に関して積極的な動きを見せており、自治体と有志の方々が協力して盛り上げていける環境も揃っているようです。
 
ちなみに規模は違いますが、一昨年より瀬戸内の地域経済の活性化・促進を観光の側面から実現させ観光関連事業の事業化と成長を後押しする「せとうち活性化ファンド」が設立されました。ファンド規模は約100億円。瀬戸内の各県の地銀や日本政策投資銀行他からの出資を受け、瀬戸内の観光産業の活性化につながる事業者へ資金面や事業面でのサポートを行うという目的のものです。
 
このような具体的取り組みはまさに地方創生を掲げる地方自治体にとって画期的なプロジェクトだと思います。それに比較して、規模は小さくともさくらソーシャルレンディングとして、何ができるか?さくらソーシャルレンディングはレンディングが主業なので、まずは不動産関連の取り組みは可能です。
 
例えば、ロケーションのいい場所の建物や土地を活用した宿泊施設の開発に関しての不動産担保融資です。優秀なオペレーターとプロジェクトを組み不動産事業者が開発し資金の貸付を行う。また出来上がった施設を、オペレーターが事業として営み、トラックレコードができれば銀行へ借り換えする。あるいは、英虞湾を前に別荘気分を味わえる宿泊施設でBBQや海でのアクティビティーなどで楽しみたい・・・と、いうニーズは誰しもが持っていると思います。
 
このような案件を一件ずつ増やしていくことは現実的に可能です。地域活性化の小さな一端を担っていく。このような案件を積極的にさくらソーシャルレンディングは扱っていきます!
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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伊勢志摩の地方創生リポート ①

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こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
GWは、いかがお過ごしでしょうか?
 
今回は、三重県伊勢志摩の地方創生案件についてレポートします。
 
名古屋に本社を構える自動車部品メーカーの社長様のご案内で、伊勢志摩の地方創生に繋がる事業構想を実際に現地視察を交えて行ってきました。さくらソーシャルレンディングとして具体的に地方創生に絡む案件になるので期待に胸膨らませ現地に赴きました。
 
名古屋駅から近鉄電車で約2時間、渋滞がなければクルマでも約2時間の、2016年G7サミットが行われた三重県志摩市賢島が今回の視察地でした。ちなみに、賢島から伊勢神宮までは車で1時間弱のようです。その伊勢神宮を訪れる年間参拝者数は1,000万人!過去に一度、伊勢神宮に訪れた事がありますが、神聖な空気が流れる崇高な場所でした。
 
志摩市賢島は三重県志摩市の英虞湾に浮かぶ島です。近鉄が近鉄志摩線を結ぶなどして近鉄グループで賢島を開発している感じの島内には、志摩マリンランド、賢島宝生苑などのレジャー施設、2016年に伊勢志摩G7サミットの開催場所となった志摩観光ホテルがあり、大手企業の保養所なども多く点在しています。ちなみに、この「志摩観光ホテル」はいわゆる宮内庁ご用達ホテルであり、作家山崎豊子さんの「華麗なる一族」の舞台になった由緒ある場所です。個人的にすごく行きたかった場所だったので、今回仕事で訪れることができて良かったです。
 
ここはリアス式海岸で有名な場所で、海も穏やかな景色のいい場所です。そこにある「賢島大橋」は日本夕日百選にも選ばれ10~11月の夕日はいかだの海に映えて一年で一番美しい景色になるそうです。賢島がある英虞湾は真珠の養殖有名であり、また「アオサ」と呼ばれる青海苔の生産も盛んなようです。
 
そんな自然観光資源盛り沢山な賢島を中心とした伊勢志摩の地方創生案件をどのような形で進めていくのか?その内容は次回書かせていただきます。さくらソーシャルレンディングとしてどのような関りができるのか考えてみたいと思います。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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「さくら北海道セレクトファンド」募集!

「さくら北海道セレクトファンド」募集!
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
今回は「さくら北海道セレクトファンド」募集案件についてご紹介します。
 
今回の募集案件は、以前にブログでも紹介しました「診療報酬の売掛債権を取扱う事業者」への融資案件です。北海道を拠点に展開している診療報酬の売掛債権を取り扱う事業者様であり、この売掛債権は北海道内の介護事業所の確定債権です。
 
各医療機関や介護事業所などで利用者が自己負担分3割を支払い医療サービスを受けたのち、残りの健康保険対象分は国が負担してくれますが、この7割の健康保険対象分の売掛金が国から各事業所に入金になるまで「約2カ月半のタイムラグ」があります。そこで、事業所は最低3~6カ月間ぐらいの運転資金を準備する必要があります。
 
しかし、人員増に伴う採用コストや、設備の追加や修繕など、事業を運営してゆくと通常以外の資金が必要になってくるケースもあり、資金の調達方法として売掛金を活用した資金調達を行います。
 
今回の案件は、介護事業所の確定債権(健保連合会に請求済み)の売掛金のみを買取る事業者Rへ、さくらソーシャルレンディング関連会社が3,241万円の融資を行い、そのうちの2,500万を「さくら北海道セレクトファンド」として案件募集いたしました。
 
以前、ある証券会社がこの仕組みを利用し「レセプト債」として債権を発行し、多くの投資家から資金を集めましたが、結果的に230億円近い損失を出し破綻したニュースがありました。これは債権額以上に資金を集めすぎ、確定債権だけではなく多くの将来債権を買取りしたとされています。
 
ですから、今回はリスク回避のために事業所の確定債権のみを対象とし、それ以上の将来債権(先に見込まれる診療報酬)は買取る対象にしておりません。
 
さくらソーシャルレンディングは、診療報酬の売掛債権を扱う案件に関しては、確定債権に紐づく融資のみを対象とし、担保として国からの入金される債権譲渡通知を行っているので、確定債権額相当に対する融資金の回収が可能です。
 
このように考えられるリスクを回避する仕組みを講じていますが、あくまでもそれぞれの事業者が健全に事業活動を行うことが前提です。さくらソーシャルレンディングとして、それぞれの事業者が発展を後押しできるような関係性の構築も目指します。
 
これまで「さくら九州」「さくら近畿」「さくら中部」そして新たに「さくら北海道」が実績として加わりましたが、今後はさらに他のエリアの案件の開拓も頑張ります!
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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“富士重工業株式会社”はなくなったのか?

"富士重工業株式会社"はなくなったのか?
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
今回は大手自動車部品会社の社長様から「群馬県太田市は今後期待できるマーケットになるよ」とのアドバイスをいただき、どんなところだろうと視察に行きましたのでレポートします。
 
太田市までは東京から東北道を使い約2時間弱、電車だと1時間半程度です。
 
富士重工業株式会社の発祥の土地であり、総人口は約22万人です。もちろんその方々の中で富士重工業にお勤めの方も多く、さらに関連会社や取引会社にお勤めの方を合わせると、すごい人数の富士重工業のステークホルダーが太田市で暮らしておられことになります。富士重工業の本工場、矢島工場、大泉工場で働く従業員数だけでも1万人にのぼるそうです。
 
その”富士重工業株式会社”がなくなったのを皆さんご存知ですか?
 
“なくなった”といっても倒産したわけではありません。4月1日付けで「富士重工業株式会社」から「株式会社SUBARU」に社名変更したそうです。
 
そんなニュースを見て、改めてSUBARUの最近の株価を見てみました。すると…ここ5年で株価は7倍!円安の影響や自社株買い等いくつかの要因があったとしても、国内の自動車メーカーの中で優れたメーカーであることは間違いありません。販売台数ではTOYOTA等とは比較になりませんが、営業利益率は自動車メーカーのなかでトップで、儲かるクルマをつくれる素晴らしい自動車メーカーと言えます。
 
また日本に限らず、北米でもSUBARUの車は人気が高く「スバリスト」と言われる熱烈なファンがいるそうです。そんなSUBARUをこれからも更に注目するべきだと言うことでしょう。
 
この町にSUBARUのコアな機関が集中していると言うことは非常に魅力的です。SUBARUが成長することで、SUBARUのお膝元である太田市は市場として有望です。工場のある太田市や大泉町の人口増加率は群馬県で上位5位に入っており、雇用が増加傾向にある地域では、戸建てやアパート等の不動産開発に期待ができます。
 
確かに太田駅近郊ではまだ新しい戸建てやアパートも多く見かけられ、今後は駅周辺も開発が進むのでしょう。そうなれば、さくらソーシャルレンディングは太田市の不動産案件のリサーチをさらに継続します。
 
今後もそんな地方創生に、さくらソーシャルレンディングの案件をアップして行きます。次回は伊勢志摩の視察案件をレポートさせていただきます。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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太陽光事業へのセレクトファンドのご紹介

太陽光事業へのセレクトファンドのご紹介
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です!
 
今回は、現在募集中の「さくら近畿セレクトファンド③ ④」についてレポートをします。
 
「さくら近畿セレクトファンド③ ④」では大阪の太陽光事業者様へのローン案件を募集いたしました。
 
この事業者様は、すでに多くの太陽光事業を手がけられ、同業界にも精通し、今後もさらに開発を加速したいと意欲を持たれています。
 
さくらソーシャルレンディングが本事業者様の案件を決めた理由は「非常に優れた販売力」です。すでに多くの投資家顧客から支持を得ており、案件さえ組成できれば確実にクロージングできる販売力があります。
 
物件の場所は宮崎県北部の発電容量50KW未満の低圧案件9区画です。農地であったため地目変更の手続きを行い、造成ののち施工し電力会社との連結を進めて完成品として販売するというスキームであり、本年11月頃には発電が開始される予定です。
 
平成29年4月1日以降、生産性向上設備投資促進税制は活用できなくなり、一部一括償却の節税メリットはなくなりましたが、投資利回りとしてはまだまだ魅力はあります。
 
また、FIT改正法により事業者は具体的にIDの認定手続きと接続契約締結、その後事業計画提出などの一連の手続きを経て得た高いFIT価格(36円・32円)案件は、数も少なくなりプレミアム物件になっています。
 
今回の案件は、FIT価格(買取価格)36円、さらにパネルの過積載が可能な案件のために損失係数を加味しても利回り10%は最低確保可能な魅力的なプレミアム案件です。
 
さくらソーシャルレンディングは、このような優良な物件でありながら、すでに物件の購入見込顧客をもつ事業者様への取り組みを進めて行きます。
 
事業者様の会社訪問を終え、久しぶりに道頓堀に立寄りました。そして、道頓堀の訪日旅行者の数に驚きました。大阪では東京よりも人の活気を感じ、大阪のホテル不足の理由を垣間見る光景でした。
 
大阪・京都を中心とした近畿地方のインバウンドビジネスについて、ビジネスチャンスの匂いを強く感じる出張でした。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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「さくら九州セレクトファンド③④⑤⑥」繰上弁済のお知らせ

「さくら九州セレクトファンド3456」繰上弁済のお知らせ
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
さくらソーシャルレンディング“のサービス開始から3か月が経過しました。おかげさまで、投資家口座登録は550名の投資家様に開設いただき、ローン成立残高も1.8億円になりました。口座登録並びにローン募集に投資をいただいた皆さまには改めてお礼申し上げます。
 
ところで今回のブログでは、2017年1月13日にローンファンド募集をさせていただいた「さくら九州セレクトファンド③④⑤⑥」が、当初予定より1カ月早く返済をさせていただくことをお知らせいたします。すでに本案件に投資いただきました投資家の皆さまにはメールにてご案内をさせていただいています。
 
さくらソーシャルレンディングは投資いただきました資金の安全な運用を第一に考えていますので、本件のように予定より早く返済させていただく際は、ローンの返済後速やかに投資家様の口座へ返金処理をいたします。
 
まもなく新たな募集案件をリリースさせていただく予定です。募集に際しては細心の注意を払って案件の組立をしておりますので、募集要項をご確認のうえご是非ご検討いただきますよう宜しくお願いいたします。次回の募集予定は、大阪の太陽光事業者さまの案件である「さくら近畿セレクトファンド」です。
 
街では桜の開花時期になりました。今年は例年に比べ開花が一週間程度遅くなっているということですが、私がいる九州では五分咲きで今週から本格的に満開になっていくようです。4月中旬にかけ徐々に関東の方まで桜前線が北上し、北海道への到達はちょうどゴールデンウイークあたりのようです。その頃には九州には初夏が訪れています。
 
さくらソーシャルレンディングの案件にご投資いただいた投資家さまにも「サクラサク」春が訪れることを祈念しております。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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太陽光発電事業案件レポート

太陽光発電事業案件レポート
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です!
 
今回は太陽光発電事業の視察レポートです。
 
太陽光などの再生可能エネルギーの普及を図るため、電力会社に再生可能エネルギーで発電された電気を一定期間、固定価格で買い取ることを義務づけた「固定価格買取制度」が始まって5年目を迎えました。
 
スタートした2012年7月当時は、1kWh/40円+税で20年間固定買取でした。ところが2017年では、1kWh/24円+税の20年間固定買取。2018年は、1kwh/21円+税で固定期間は変わらず20年間と、この5年間で固定買取価格は約半分まで下落しました。
 
一方で、太陽光設置費用は当初より20〜30%安くなり、パネルの価格も低下し、さらに発電効率も向上したことで、固定買取価格が下落したにも関わらず利回りは10%前後キープできているようです。
 
また、太陽光発電投資の最大のメリットがあった設備の即時償却について、法人も個人もこの制度で税負担の軽減ができたことがこの事業が一気に日本全国に広がった大きな要因だといえます。
 
利回りよし!節税効果あり!の魅力的な事業ですが、じつは取り扱う事業者がこの先大幅に増えることはないかも知れません。その理由は、節税効果の大きい即時償却は2017年3月までに事業化できたもので終了し、2018年4月から2019年3月末まで生産性向上設備促進税制で50%が特別償却が可能という制度に変更されてしまうからです。
 
さらに2019年4月以降は、法人税率が23.2%になるので償却の魅力ではなく、安定利回りを狙った事業というイメージに変わっていくでしょう。であれば今後は、しっかりした保守メンテナンスができる事業者様を選ばなくてはなりません。加えて、すでに売電収入がスタートし実績のある中古物件にもチャンスがありそうです。
 
先日視察にうかがった千葉県成田市近郊の物件は、固定価格買取制度(FIT)36円で設計から施工、保守管理までトータルで行える施工業者様からの視察案件でした。
 
安定利回りをのぞむ事業者様のニーズは高く、電力会社と接続契約が終了しているFIT36円または32円の物件は、これからも事業の取組みとして出てくるでしょう。
 
さくらソーシャルレンディングは、このような発展的な事業に参加して行きます。現在も新規口座開設を募集しておりますので、どうぞ宜しくお願い致します。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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シェアハウスビジネスの可能性 ②

シェアハウスビジネスの可能性 ②
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です!
 
前回に引き続き、今回もシェアハウスビジネスのレポートをします。
 
先日ご訪問させていただいたシェアハウス事業を手掛ける事業者様は、しっかりとした独自のノウハウを持ってシェアハウスを展開されていました。
 
従来のシェアハウスは、安価な賃料設定で、狭いサイズで多くのお部屋を設け、共同生活する上での共有スペースの確保も制限している物件が大半でした。その理由は、サービスを提供する側が利回りを意識し、部屋の数を多くし、共有スペースを最小限に留め、水光熱費・メンテナンス費などの維持管理費を抑えるためでした。
 
ですから、物件の利回りを確保するために社員寮用途で利用する人材派遣業者様のように一括して借り上げてもらえる企業をクライアントにする事業者様が多く、シェアハウスに対するイメージも決して高くはなかったそうです。しかし近年では、テラスハウス(TERRACE HOUSE)などシェアハウスを舞台にしたTV番組の影響もあり、シェアハウスに対するイメージは以前より随分向上したようです。
 
今回の事業者様の物件では、入居者の年齢制限(20歳〜40歳なので私は入居できません…)を設け、コミニュティが形成されやすい部屋数にするなど、単身者のライフスタイルや価値観を認識したサービスを提供されていました。入居者同士で結婚したケースもあるとか…
 
そして驚いたのが賃料です。
 
なんと!近隣のアパートよりも高めに設定されていました。こちらのシェアハウスでは安価で使いやすいというより「入居者が共同生活することのメリットを感じさせるコミニュティの提供」をコンセプトにされていました。つまり「付加価値を提供するシェアハウス」ということです。
 
欧米の外国人も多く入居され、日本にいながら異文化コミニケーションも体感でき、共有スペースでは年齢の近い入居者同士が定期的にパーティーなどのイベントを催されているそうです。さらにこの事業者様のシェアハウスは、共有スペースの拡充を図り、シアタールームや図書室、食品庫や大型キッチンなど、入居者の日常生活がより快適になるようなサービスを提供されていました。
 
そしてもう一つ驚いたのが、この事業者様の物件利回りです。
 
なんと15%前後を実現しているそうです。高い賃料設定と高い稼働率、そして安価な物件を見つけ出す目利き力。それぞれのノウハウが合致していることが、この事業者様の強みだと感じました。
 
まだまだ日本には沢山のビジネスチャンスは眠っていますね。この先、付加価値の高いビジネスを探さなければならないことを改めて痛感しました。
 
さくらソーシャルレンディングは、このような事業者様の事業展開に参加して行きます。現在、新規口座開設を募集していますので、どうぞ宜しくお願い致します。
 
 
さくらソーシャルレンディング
岩田 直樹

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シェアハウスビジネスの可能性 ①

シェアハウスビジネスの可能性 ①
 
こんにちは、さくらソーシャルレンディングの岩田です。
 
先日、名古屋でシェアハウスを展開している事業者の社長様とお会いしてきました。
 
名古屋で数カ所のシェアハウス事業を行う事業者様で、いずれも平均稼働率は90%近くで推移され、順調に業況を伸ばしておられ、また社長様も若く非常に勉強熱心な好印象な方でした。
 
シェアハウスビジネスについては、不動産事業としてアパート運営よりはるかに利回りもよく、競争環境も穏やかであることから、以前から将来性を感じていました。
 
しかし「シェアハウス=寄宿舎」は、建築基準法上寄宿舎に該当するという2013年の国土交通省の見解以降、その基準に満たしていないシェアハウスを「脱法ハウス」とマスコミが取り上げたことで一部ネガティブなイメージで伝えられることがありました。
 
ところが2014年、この寄宿舎としての建築基準法が一定条件下では要件が緩和されました(長くなりそうなので詳細説明は省略させていただきます)。何れにせよ、シェアハウスは日本全国に約3,000カ所近くでき、その殆どが東京などの大都市圏です。わかる気がします。
 
大都市圏だと、ワンルームでも賃料は8万円〜10万円前後と高額で、単身者にとって負担が大きいのが現状です。上京間もない単身者にとってはリーズナブルでコミニティーのあるシェアハウスは選択肢に入る案件だということです。
 
シェアハウスのマーケットは、大都市圏かつ若者の流入が見込めそうなマーケットでしょう。しかし、大都市圏の不動産価格は著しく高く、シェアハウス事業に取り組めたとしても魅力の薄い利回り案件になります。
 
今回ご訪問させて頂いた事業者様は、その課題をうまく解決し、尚かつ入居者様に満足頂ける様な仕組みを提供されていました、次回はその内容をリポート致しますね。
 
さくらソーシャルレンディング現在案件を構築中です。アップまで暫しお待ちいただけますよう宜しくお願い致します!
 
 
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岩田 直樹

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